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El fin del ‘boom’ inmobiliario abre una batalla legal entre promotores y alcaldes

Feb 21 •

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EXPANSIÓN* : El número de litigios entre los promotores inmobiliarios y las administraciones locales se ha disparado con el fin del boom del sector de la vivienda. Se ha iniciado una batalla legal que radica en que cada vez más empresas se niegan a pagar a los ayuntamientos la tasa por prestación de servicios urbanísticos y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Ni por la tramitación y aprobación de Planes Parciales ni por los proyectos de urbanización o de reparcelación derivados de la ejecución de dichos Planes.

En la última década era más que habitual el cobro de estas tasas en multitud de ayuntamientos, aunque la jurisprudencia las declarase “reiteradamente” ilegales. Los promotores inmobiliarios consentían abonarlas, “puesto que los números les seguían saliendo y trataban de evitar cualquier confrontación que pudiera retrasar u obstaculizar sus desarrollos urbanísticos y promociones”, asegura Carlos Peña, socio de Urbe Asesores, bufete especializado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario.

Ahora, el delicado estado del sector, en crisis de rentabilidad, ha dado un vuelco considerable a la situación y las promotoras controlan rigurosamente el coste de cada uno de sus desarrollos urbanísticos. La justicia está de su parte: “La aprobación de un proyecto de urbanización no constituye hecho imponible, dado que en sí misma no requiere licencia de obras, siendo improcedente la imposición de tasas por tal licencia, lo que conlleva la inexigibilidad del ICIO”, ha recogido el Supremo en varias sentencias.

En esta línea, se ha multiplicado la cifra de promotores que impugnan por la vía contencioso-administrativa las liquidaciones giradas por los ayuntamientos en concepto de tasa o ICIO de un Plan Parcial (en otros casos, estos cobros sí son legales). Antes de llegar a eso, el plazo para requerir administrativamente la reposición del importe ya liquidado es de un mes.

Había quien pagaba estas tasas por desconocimiento –y eso que la doctrina se remonta a 1980–. “Ahora se animan a recurrir muchos más promotores”, subraya Peña. Y si se hace a tiempo, “lo normal es ganar el litigio, porque te estaban cobrando por sustituir por delegación a la propia administración”, añade.

Autoliquidación
Otra vía de pago que ahora rechazan los promotores inmobiliarios es la autoliquidación. Tradicionalmente acudían de motu propio al Ayuntamiento para abonar el coste exigido, y así aceleraba el inicio de las obras de urbanización y construcción. Ahora la tendencia ha cambiado y reclaman un reembolso: “Están requiriendo la devolución de ingresos indebidos, solicitud para la que contarían con un plazo de cuatro años desde que se autoliquidó la tasa”, apuntan desde Urbe Asesores.

Julio Gil, Gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España, también constata que “estas reclamaciones han aumentado mucho”. “Unos plazos reducidos son esenciales para el promotor, pero dependen de la tramitación local, y antes convenía pagar las tasas e impuestos si no eran muy gravosos”, añade.

La suma de la tasa y el ICIO suele suponer entre un 3,5% y un 5% del coste de construcción de un edificio. Y en los proyectos de ejecución de un Plan varía según el municipio. La tasa que algunos aplican ronda el 0,75%, mientras que otros cobran un 1,5% o unos 0,11 euros por metro cuadrado.

Y, al final, la guerra judicial de los promotores contra estas tasas puede dañar aún más las arcas locales, que se nutren fundamentalmente de ingresos derivados del urbanismo –ver información adjunta–.

Las arcas municipales se resienten
El boom inmobiliario no sólo ha sido una época alcista para las empresas. En los últimos años, los ayuntamientos se han financiado, en gran medida, gracias al desarrollo urbanístico de sus municipios. Por un lado, las promotoras deben ceder el 10% del aprovechamiento medio de sus suelos urbanizables al gobierno local; por otro, los consistorios también cobran impuestos y tasas –entre ellas, algunas que no les corresponden– y gozan de solares propios con los que hacer caja.

Así, la actual desaceleración del sector ha provocado que las arcas municipales se resientan. A la menor financiación vía aprovechamiento se le une la guerra judicial de los promotores, que se niegan a pagar, en los Planes Parciales, la tasa urbanística y el Impuesto de Construcciones. “Depender de los ingresos inmobiliarios produce efectos muy perniciosos en las arcas municipales”, asegura el gerente de APCE, Julio Gil.






* Expansión - Juan Manuel Lamet - 15/02/2008
Foto: Casa, caida índices - cotizalia.com

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